Exkluzivní smlouva

Na jaře loňského roku jsem byla oslovena klientem s žádostí o radu, co s jeho nemovitostí. Prodat? Pronajmout? Za kolik? Mé číslo dostal od své kolegyně a současně naší klientky, které jsme bezproblémově prodali byt.

Zásadně se nesnažím jakkoliv radit od stolu, vždy chci nemovitost nejdříve vidět. Praktika - prohlídka na Googlu a pár popisných slov od majitele - je pro dobrou radu na draka. I dostavila jsem se v přítomnosti majitele do nemovitosti, prohlédla si ji, doporučila pár nenákladných, ale nutných prací a s konstatováním ceny pro prodej rozumné jsem odjela.

Na podzim mě majitel kontaktoval opět. Řekl, že nemovitost je upravena podle mých doporučení, tedy lze ji nafotit, dát do nabídky a prodávat. Po delší době jsme zjistili, že on nepodepíše mnou připravenou smlouvu, já zase smlouvu připravenou jeho právníkem. Ze záměru prodeje prostřednictvím naší kanceláře sešlo, to se stává, žádný problém.

Od počátku naší činnosti jsem se snažila vždy klást důraz na kvalitu a ne kvantitu. Chci obchodovat především s nemovitostmi, které máme tzv. exkluzivně, ale pak se o ně pořádně starat. Mít maximum informací, prezentovat je na serverech, v tisku, našim zájemcům a ….. A samozřejmě chci mít naději, že obrovské finanční náklady, které s prodejem dnes souvisí, se vrátí při úspěšné realizaci.

Doporučení na jednu, i když ne moji, kancelář dostal i majitel. No a tento týden jsem hledala něco na Srealitách a dům jsem uviděla v nabídce 6ti kanceláří za cenu 2,9mil.Kč. Pro pochopení mého údivu trošku popisu:

Nemovitost se nachází 18km od centra Brna. Součástí prodeje je zastavěný pozemek 102m2, který je téměř celý skutečně zastavěný, jen malá část zbyla na předzahrádku. Zahradu nemovitost nemá. Původní stavba přízemního domku s malým podsklepením je ve stavu odpovídajícím jeho stáří, mimo nový kotel ET tam nebylo desítky let nic opravováno, rekonstruováno. Obklady a dlažby byly provedeny ze zbytků ze stavby. V přízemí je byt 1+1 s koupelnou a samostatným WC, s malou předsíní. Světlá výška místností je 2,2-2,3m, tedy neodpovídá normě a přízemí působí stísněně. Dispozici 1.NP doplňuje vstupní prostor, který působí i díky vratům jako garáž, ale auto se tam nevejde. Nemá dokončené omítky, podlahovou krytinu. Z tohoto prostoru vede monolitické schodiště (jen hrubá konstrukce) do podkroví, které je rovněž v hrubé stavbě, tedy spíše je jen provedeno obvodové zdivo z tvárnic YTONG a starých CP, nová střecha včetně krovu bez zateplení, osazena plastová okna. Fasáda domu zateplená polystyrénem 100mm bez finální úpravy. Stavební povolení umožňuje realizovat skutečně jen malý balkónek. Dům je napojen na veškeré inž. sítě, kousek od něj je zastávka IDS, obchody, škola apod. jsou v obci. Dům se nachází se v klidné části obce.

Prezentace nemovitosti je dle očekávání. Nikdo se moc nepřetrhne v kreativitě. Není se co divit, nemají zakázku výhradně. Pět ze šesti kanceláří má aktuální fotky se sněhem, u šesté není vidět okolí domu. Nechce se jim jet nemovitost přefotit, je to daleko. Zájemci nejsou (fotky by šlo udělat při prohlídce), díky nesmyslné ceně se není co divit, jet tam speciálně jen kvůli novým fotkám se nikomu nechce. No a pak je ještě přehrávat na webu! Popisy jsou stručné, hodně podobné. Opět žádné velké úsilí.

Co dál? Čeká se na zázrak, kdyby se někdo ozval. Jenže zázraky se nedějí. Možná v roce 2005 – 7, ale ne dnes. Časem i majitel pochopí, že musí slevit. I na to se čeká. I ten, kdo tvrdí, že na prodej nespěchá, nakonec spěchat začne, už ho to otravuje, dům chátrá, není obýván, větrán, zatuchlina začne prostupovat omítkami, nějaké poplatky se také musí platit, v zimě se musí temperovat a ……. Takže sleví. Jenže mezitím už nemovitost dostala punc neprodejné, jak my hovorově říkáme „profláknuté“. A slevuje se dál. Majitel už ani neví, s kým je v kontaktu, na serverech, které tak dobře umí řadit nemovitosti, se vedle sebe bude objevovat nabídka pokaždé za jiných cenových podmínek, protože se o zakázku vlastně nikdo pořádně nestará, nekomunikuje s majitelem, nesleduje její osud.

Nakonec se nějaký zájemce najde. Bude létat od jedné kanceláře ke druhé, třetí, čtvrté, …… Bude plný obav, s kým vlastně jednat, jiný bude spekulovat, jak nejvíc ušetřit na kupní ceně a provizi. Na provizi ušetří, protože realitky to až tak moc nestálo, na kupní ceně též, protože kanceláře se budou moci přetrhnout ve snaze získat alespoň nějakou provizi v přemlouvání vlastníka, aby slevil co nejvíce. Kdo na to doplatí? Všichni. I zájemce. A vůbec mi neudělá radost vyslovit: „ Já to všechno majiteli loni/předloni říkala!“ Mám totiž od svých stálých klientů exkluzivních nabídek tolik, že létám kolem nich často z posledních sil. A nejvíce potěšitelné je to, že je mnohokrát stvrzuji jen podáním ruky.

Kde je chyba? Především v nás, realitkách. Máme být profesionály. Nemáme se nechat dotlačit do těchto situací. Máme chtít exkluzivní nabídky s adekvátními prodejními cenami, pak se ale o ně také exkluzivně starat.

Chceme, aby trh vypadal tak, jak mi popisoval kolega z jiné RK? Říkal: „Dostal jsem mejl, ve které jedna RK sdělovala, že právě zarezervovala garsonku na Halasově nám., a že prosí všech 17 RK, aby to vzaly na vědomí a vrátily majiteli klíče!“ Jeho další komentář není možné zveřejnit, jen uvedu, že on byt nenabízel, přesto výzvu dostal. Totální chaos u jednoho z nejlevějších typů nemovitostí.

Rada na závěr: „Najděte si jednu fakt dobrou RK. Zeptejte se přátel, koukněte jí na stránky, přečtěte si recenze, projděte obchodní rejstřík, zmapujte si rozsah její inzerce. Pak jí svěřte na rozumnou dobu svoji nemovitost výhradně. Vymezte pravidla. Chci být informován permanentně/chci vědět jen o zásadních věcech, chci být u prohlídek/svěřuji vám klíče apod. I když máte pocit, že vás to nebaví nebo nemáte čas, občas koukněte, jak se Vaše nemovitost prezentuje. A pokud se vám něco nelíbí, i my jsme jen lidé, upozorněte nás na to.“